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    日本《民宿法》實施一年:爆增7倍 外國人開民宿 可以獲得經營管理簽證
    發布日期: 2019-07-01 09:42| 來源:酒店新聞網新聞中心| 瀏覽量:

     

           日本的《新民宿法》已經頒布實施滿一年,在這一年中,房主,住客和當地政府部門都在進行調整和平衡,新民宿法元年已經過去,日本的民宿業走到了哪一步

     

      而又將往哪個方向發展呢?根據日本觀光廳數據,新民宿法實施開始時,數量為2210件,在逐月上升到今年六月份后,數量已經達到了驚人的達到了15663件。而包括正在申請的民宿數量,也已經達到了17301家,可以說,日本民宿趨勢正在呈現爆炸式增長。對于房東和游客來說,民宿正在成為一種更讓雙方獲益的住宿形式。民宿能讓游客深度感受日本文化,也能讓房主獲得可觀的回報,不過獲得日本民宿牌照也并非易事,在新民宿法實施之后,有運營民宿意向的房主,需要向當地行政管理機構提交申請之后才能營業。

     

      考慮到避免影響酒店賓館生意,一些地區也對營業時間有著限制,申請民宿,需要滿足在消防安全,設施,易損品,甚至附近居民意見等方面的要求。面對著新法規實施的沖擊,那么一些投資民宿的日本房東們經營的如何?收益又如何呢?

     

      山本正也(化名)在被劃定為民宿特區的大阪室投資經營了一棟民宿。該民宿位于大阪市大正區域,是一棟新造的木制公寓樓,總共有1LDK的房間6間,于2018年正式開業。一年的營業額差不多為2300萬日元(約146.7萬人民幣),扣除貸款還款和各種費用的支出,手里的現金流為980萬日元(約62.5萬人民幣)。如果將房屋成本以及為了應對法規的一些支出成本等原始成本考慮進去,收益率為16%左右。

     

      山本目前擁有者包括這棟樓在內的共十間民宿,由于他還有其他主業,完全由自己一人獨自經營民宿顯然是不可能完成的任務。于是它采用了半自主運營模式,一部分運營工作委托給民宿代管公司,一些自己能承擔的工作比如指示清掃人員的工作、房間備品的在庫管理等在妻子的協助下一起完成。

     

      如果將民宿運營完全委托給代管公司的話,代運營公司收取的手續費大概為民宿營業額的15%-20%左右,山本采取的半自主運營模式,可以將支付給民宿代管的手續費壓縮到9%。雖然有關入駐客人的對接接待工作山本基本上委托給了民宿代管公司,但他自己還是會時不時的對工作內容進行check。代管公司并非能完全了解熟悉房子的所有情況,比如有客人問關于房屋內設備的一些問題,代管公司的工作人員有時回答不上來或回復錯誤,這時就需要自己出面親自應對客人。

     

      但凡事都具有兩面性,在與客人的直接溝通中,山本也逐漸了解了客人的訴求是什么,提供什么樣的信息和服務給客人才能讓他們心滿意足。山本覺得這些運營的方法對他今后也大有裨益。

     

      作為民宿經營的老手,山本自然也有著自己的成功之道。山本指出“戶型、位置、地區環境”是民宿經營的關鍵。對于用作民宿的房源挑選條件,山本有著一套自己的標準。一套房只能容納2,3個人居住的話,市面上可以與其競爭的酒店和房宿房源是在太多,理想狀態是挑選可以容納5人以上的房源。另外,房源的位置最好是位于車站步行5分鐘內,房屋周圍要有較多的便利店和餐飲店,這兩點也十分重要。

     

      遵循著這個標準,山本找到了一套位于大阪環球影城附近的房源,房子距離最近車站只需步行3分鐘,無需換乘便可以到達主要觀光景點和機場。另外,山本認為民宿代管公司的選擇也是關系民宿成敗的關鍵點。山本為了挑選合適的民宿代管公司,最初聯系了5家民宿代管公司,最后根據觀察負責人的問題應對能力、人品、運營實績等才最終確定下了現在的代管公司。


     

            因為《民宿新法》的實施,取締淘汰了很多不合法民宿,這對于取得不限營業天數的旅館業許可資質的民宿投資者來說無疑是一次機遇。

     

      葛西滋規在東京墨田區經營著一棟取得旅館業許可資質地的公寓樓。該民宿公寓樓在2019年1月到4月份的的月營業額達到了250萬日元(約16萬人民幣),扣除清掃費、水電燃氣費、民宿代管公司的手續費等運營費用后月利潤也達到了100萬日幣(約6.4萬人民幣)。

     

      《民宿新法》實施后,收益有了上漲。特別明顯的是去年6月后,隨著很多違法民宿被取締,公寓收到了大量客人的預約。即使在6月份這個淡季,營業額達到了去年同月的2.5倍。2018年的全年營業額更是達到了前年的1.4倍,旺季時期的單日房價也上漲了3000日元。

     

      葛西這樣的房東因為民宿新法的實施,收益有了大幅提升,但一些民宿限制嚴格地區的房東可能就沒這么好的命了。比如京都市住宅區內的民宿房源,允許經營民宿的時間被限制在1-2月份的60天,東京都內的中央區、目黑區、江東區則是工作日全面禁止民宿經營。由于經營天數的限制,該區域內民宿收益自然也會大打折扣。

     

      隨著日本民宿法制和管理的健全,民宿市場不再是過去的低準入門檻,想要像上文中的山本和葛西一樣保持穩定的高收益,就需要民宿投資者們用更專業的知識和眼光選對房源以及選對專業靠譜的民宿代管運營公司。

     

      日本經營管理簽證

     

      日本政府為了提升經濟和吸引人才赴日創業,在2006年推出了投資經營簽證。2015年更名為經營管理簽證,以鼓勵通過在日本設立公司并真實經營和管理,達到可以長期生活在日本的機會。

     

      取得這個簽證后,可以為配偶和未成年子女申請一同到日本生活,可以立刻享受各項福利待遇,比如子女讀書、全家醫療等,甚至是父母的醫療。

     

      很多人來過日本后很有好感,希望通過合法的身份長期生活在日本。從表面上看,通過日本經營管理簽證的方式是目前除赴日留學、工作或與日本人結婚以外,較適合大多數人的方式。

     

      開民宿能否拿到經營管理簽證?

     

      通過在日本開民宿的方法來申請日本經營者簽證的確是可行的,并且也是最近比較熱門的申請途徑。日本對于民宿的態度在最近幾年是有很大變化的。在2018年1月之前,民宿在日本并非是合法的,但奈何赴日游客數量瘋漲,酒店資源承載力不足,2015年日本政府首次推出關于民宿服務制度的改革,并在2018年正式全面的解禁了民宿。

     

      民宿的解禁,也意味著這個行業即將變成日本的朝陽行業之一,并且在2020年東京奧運會即將到來之際,會讓民宿行業的發展到達第一個頂點。日本政府在早先召開的旅游業前景預估會中,確定了2020年,赴日游客目標人數從2000萬變成4000萬,到2030年,達到6000萬。而數量如此眾多的游客,光靠酒店的承載是遠遠不夠的,所以民宿將在其中扮演重要的角色。而購買包租民宿,在開設的民宿收益上也有所保障,不用擔心身份延續!
     

           文章來源:民宿圈

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