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    錯收萬達酒店?“踏空者”富力凈負債率飆升至210%
    發布日期: 2019-08-12 09:54| 來源:酒店新聞網新聞中心| 瀏覽量:

     

            兩年前,從王健林手中收購萬達酒店,是富力地產的高光時刻,和萬達、融創一起上了“頭條”。

     

            然而不久之后,這家公司就從高處跌落。近200億的收購資金,成為公司流動性的難以承受之重。

     

            7月26日,富力地產內部文件流出,下半年“原則上暫停拿地”,這距其宣布投資新能源汽車僅20天。截至目前,富力沒有對“暫停拿地”的傳聞進行回應。7月27日,公司又公開拿了兩幅地。

     

            截至今年一季度,公司凈負債率繼續上升至210%,現金短債比不到1,資金缺口超過百億。

     

            2018年以來,房地產行業的經營風險點狀凸現,一些房企成為樣本,如華夏幸福、泰禾集團、新城控股,富力是最新的一家。

     

            “冰凍三尺,非一日之寒。”作為一家上市14年、“華南五虎”之首的老牌房企,富力如何走到今日的境地?又如何度過今年下半年的艱難時日?

     

            凈負債率再次上升

     

            “原則上不拿(地),不代表一塊都不拿”,接近富力的人士說。根據富力內部文件,也提到“如遇優質土地,可單獨呈報董事長審批”。

     

            對一家銷售超1400億的房企而言,富力大幅減少拿地背后,是資金鏈的持續緊繃。4月20日,富力公布了一份未經審核的財報,讓其資金狀況清晰呈現。

     

            截至今年一季度,富力凈資產為704.18億元;有息負債1879.25億元,其中短期借款153.23億元,一年內到期的非流動負債347.28億元,長期借款813.43億元,應付債券565.31億元;貨幣資金為398.19億元。

     

            據此計算,富力的凈負債率再次上升,由2018年末的184%升至210.3%。

     

            此外,一季度,富力經營活動產生的現金流凈值為-170.59億元,比2018年年末新增84.42億元。此前的2012-2018年,富力現金流凈值已連續七年為負。

     

            作為衡量短期償債能力的重要指標,富力現金短債比不到1,短債超500億,貨幣資金僅有398億,資金缺口超百億。

     

           相比富力,萬科的資金鏈則穩健得多。據一季報,萬科持有貨幣資金1432.2億元,遠高于短期借款和一年內到期有息負債總和703億元,現金短債比超過2。

     

            對此,富力有關人士表示,公司傾向于用資產負債率、流動比率、速動比率來衡量負債及償債能力,截至2018年底,這三項分別為80.9%、1.53、0.44,均在安全范圍內。

     

            對一家銷售超1400億的房企而言,富力大幅減少拿地背后,是資金鏈的持續緊繃。-宋文輝 攝

     

            富力提供的資料顯示,公司2019年債券到期總額為245.5億,其中1-6月內的均全額續期留存,合計176.5億元,減少了短期償債壓力。

     

            不過,“借新還舊”的游戲并未終結,新的債務還在增加。7月8日,富力公告顯示,上半年公司新增借款320億元,借款余額約為1952億元,累計新增借款超過2018年末公司凈資產的40%。

     

            其中,境外優先票據、公司債及超短期融資券凈增223億元,占比69%,又一次動用了超短融。此前的2018年,富力超短期融資券82億元,占比34.3%。

     

            China Knowledge分析師何子揚表示,超短融是一種激進的加杠桿行為,意味著富力可能無法較好地籌集資金。

     

            此外,去年平均借貸成本在6%以下的富力,今年不惜高成本融資。1月18日,富力公告擬發行一筆優先票據3億美元,利率高達9.125%。

     

            不斷增加的債務和上升的杠桿率,帶來了沉重的利息壓力。財報顯示,富力2018年總融資成本為52.12億元,相比2017年的16.72億元,暴增211.7%;今年還未公布該數據,但預計也不低。

     

            錯收萬達酒店?

     

            時光倒流十幾年,2007年的富力,以161億元的銷售位列房企第四,僅次于萬科、綠地和中海。

     

            然而,由于公司戰略的搖擺,富力的經營業績起起伏伏,2008年重倉商業地產、2013年深入三四線,接連錯失住宅市場發展的良機。

     

            2017年,富力200億收購萬達酒店。在房企多元化轉型背景下,富力想另辟蹊徑,成為全球最大的豪華酒店資產擁有人,但卻給公司帶來沉重的資金壓力。

     

            2018年,富力歸屬上市公司股東凈利潤為83.71億元,同比下降60%;原因為收購萬達酒店的溢價收益大幅減少;凈負債率也繼續攀升至184%。

     

            與此同時,增加的酒店帶來更沉重的運營負擔,酒店業務連續六年虧損且急劇擴大。2018年虧損4.59億元,相比2017年的1.46億元上漲214%。

     

            今年7月初,富力跟隨恒大、寶能入股華泰汽車,雖未提及具體的入股和投資金額,但這類“燒錢”投資顯得不合時宜。

     

            對此,易居智庫中心研究總監嚴躍進表示,新能源汽車產業需要大量的資金,參與這類投資只會讓富力的資金鏈更添壓力。

     

            從重倉商業地產,到深入三四線,再到收購萬達酒店、投資新能源汽車,富力似乎一直在踏錯市場和投資節奏;公司凈負債率常年高企,經營性現金流也連續多年為負。

     

            “雙老板制”的后患

     

            追本溯源,富力的問題還要回到公司制度本身。

     

            在所有的房企中,富力實行罕見的“雙老板制”——聯席董事長制,李思廉和張力分別以32.43%、31.19%持股比例,位列公司第一、二大股東。

     

            這種制度下的決策,取決于兩人的平衡。李思廉曾表示,對于業務經營,“有一方堅持做,就做了;有一方堅持不做,就不做了。”

     

            協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖認為,一般情況下,一家民營企業只有一個實際控制人。如果由兩個人運作,那么該企業的方向、步驟以及資源的控制就會難以形成持續的經營戰略。

     

            從富力堅持重倉商業、寫字樓、酒店來看,與香港出身的李思廉有直接關系,他主張利潤為先,規模靠后,也想學港商持有物業的收租模式。

     

            近年來富力重回銷售規模增長,又似乎是內地背景的張力的主張占了上風。

     

            此外,“雙老板制”下很容易出現離心力。一方或雙方難以為公司全部投入自己的精力、資源。

     

            在富力之外,存在多家李思廉、張力個人或家族公司的影子。如張力之子張量旗下的公司實地地產,常被視作富力的關聯公司。

     

            啟信寶及香港公司注冊處信息顯示,張量現為富力股東,持股比例0.62%;同時,他亦是實地地產董事長,及其母公司實地建設集團的董事。

     

            實地是一家有著千億野心的房企。未來,實地與富力之間是否存在同業競爭的問題,也是富力的一個潛在的觀察點。

     

            全員營銷

     

            在排名前30的千億級房企中,凈負債率常年高企的房地產公司,有恒大、融創、泰禾、富力、陽光城等,均為風格激進型房企。

     

            2017年開始,恒大已暫停公開市場拿地;泰禾今年遭遇流動性困局,也幾乎沒有拿地。

     

            在上海房地產資深人士宋會雍看來,富力作為行業比較靠前的公司,近年來也在沖規模,但突然不拿地,“這個反轉讓人覺得有點快”。

     

            他認為,暫停拿地是富力非常時期所做的當機立斷的動作。

     

            國盛證券分析師劉郁指出,富力突然增大的壓力來自短債。2014-2018年,公司凈負債率持續上升,但2018年以來短債占比明顯提高,其中包括很多境外發債。

     

            隨著下半年房企海外發債收緊,富力的再融資壓力加大。

     

            公司顯然也認識到了這一點,除了減少拿地,還將銷售回籠現金作為重中之重。

     

            富力內部人士透露,集團下了必須完成今年銷售目標的死令,要求各地區公司必須成立回款工作小組,提高回款效率。

     

            2019年,富力協議銷售目標定為1600億元,較去年增長22%,截至7月,富力完成707億元,占全年目標的44%。

     

             歷史上,富力曾有數次未能完成銷售目標。劉郁稱,為追求規模增長,且規避高價拿地,富力采取分散式下沉至三四線城市的策略,覆蓋城市及地區多達96個,存在非核心城市銷售不達預期的風險。

     

            嚴躍進認為,富力應吸取教訓,把握市場周期。當前應該對現有房源進行降價銷售,快速回籠現金。

     

            富力方面表示,對于一年內到期的債務,公司已做好相關的償付資金安排計劃;另外也有信心完成年度預售目標。

     

             宋會雍認為,富力抓緊回籠資金,處理部分資產,現金流相對充裕之后,又去拿一些新項目,是很有可能的,“就像當年的萬達一樣”。

     

            此前的業績會上,李思廉稱,富力將繼續推進酒店融資,包括發行酒店資產包;2019年將致力于將各類可售資源轉化為現金。
     

            文章來源:21世紀經濟報

     

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